U bent nu op: TeamPlaza / Beleggen / Beleggen Vastgoed
Beleggen Vastgoed
De meest gebruikelijke manier van beleggen in vastgoed is een eigen huis of bedrijfspand: vele Nederlanders hebben de afgelopen tien jaar de waarde van hun panden zien verveelvoudigen. Wat zijn de mogelijkheden om met eigen kapitaal (eventueel aangevuld met hypotheek) te beleggen in vastgoed?
Beleggen vastgoed: indeling
Er zijn verschillende vormen waarin beleggen in vastgoed is in te delen:
- direct beleggen in vastgoed: zelf een pand kopen en verhuren
- indirect beleggen in een open-end beursgenoteerd vastgoed beleggingsfonds
- indirect beleggen in closed end vastgoed beleggingsfonds (zoals een vastgoed cv)
Direct beleggen vastgoed
Beleggen in een object, bijvoorbeeld een huis of een kantoorpand, wordt geschaard onder de noemer "direct" vastgoed. Een pand kopen en dit verhuren levert, zolang dit goed verhuurd is, een stabiel rendement op.
Het risico is: leegstand en inzakken van de vastgoedprijzen (in het bijzonder van incourante objecten).
Dit is gedeeltelijk op te lossen door meerdere panden op verschillende (goede) locaties te kopen.
Hier is uiteraard wel voldoende vermogen voor nodig (eventueel kan een hypotheek zorgen voor leverage en spreiding). Een mogelijkheid is met een aantal beleggers samen te werken. Houd bij uw beslissingen om zelf panden te kopen wel rekening met de extra kosten voor beheerders, conflicten met huurders, rente, leegstand, onderhoud en administratie!
Indirect beleggen in een open-end beursgenoteerd vastgoed beleggingsfonds
"Indirect" vastgoed is de benaming voor de beleggingen die via een vastgoedfonds op de beurs genoteerd staan.
Het vastgoed beleggingsfonds is dan verantwoordelijk voor het beheer van de portefeuille en voor het zorgdragen voor een goed rendement. De belegger koopt een aandeel in het vastgoedfonds en profiteert op die manier mee van de opbrengsten van het vastgoedfonds in de vorm van dividend.
Net als alle andere aandelen zijn ook die van vastgoedfondsen gevoelig voor stemmingen op de beurs; dat betekent dat koersen tot stand komen op basis van vraag en aanbod, en dat kan bijdragen aan het totaalrendement - of eraan afdoen, uiteraard. Omdat de prijs van het aandeel van dit soort vastgoedfondsen dus niet bij voorbaat vaststaat, worden ze wel aangeduid als "open-end-fondsen". Ongeveer 25% van het rendement gaat op aan kosten en er is geen rechtstreeks inzicht in de belegging. Het voordeel van beleggen in vastgoed is dat de vastgoedfondsen minder gevoelig zijn voor het marktsentiment dan bijvoorbeeld ICT-fondsen. Ze zijn meestal defensief ingesteld en hebben vaak een hoog dividendrendement. Vooral voor beleggers die meer spreiding in hun portefeuille willen aanbrengen vormt vastgoed een goede aanvulling. Indirect vastgoed brengt dan meer spreiding dan direct vastgoed.
Sinds begin 2003 zijn een aantal vastgoedfondsen opgenomen in de Midkap-index, het kleinere broertje van de AEX-index. Deze fondsen kunt u rechtstreeks kopen als u een beleggingsrekening heeft. Anders kunt u via de meeste banken en internetbrokers een beleggingsrekening openen en in vastgoed beleggen. Behalve de fondsen die in de Midkap zijn opgenomen, heeft u ook nog de keuze uit tientallen andere fondsen die vrij verhandelbaar zijn.
Indirect beleggen in closed end vastgoed beleggingsfonds
Er bestaan ook "closed-end-vastgoedfondsen". Dit soort vastgoedfondsen geven wel participaties uit, maar zijn niet aan de beurs genoteerd. Ze houden het midden tussen direct en indirect vastgoed. Een belegger weet van tevoren precies op welk project hij inschrijft. Precieze juridische constructies verschillen onderling sterk, maar meestal is het zo dat een overkoepelende NV of CV per project een aparte maatschap opricht, waarvoor afzonderlijke prospectussen worden uitgegeven en waar particulieren zich ook afzonderlijk kunnen inschrijven. Meestal bedraagt de verhouding eigen vermogen/vreemd vermogen rond de 35/65, waarbij het vreemd vermogen een hypothecaire lening betreft.
Voordelen van closed-end, zijn dat de belegger precies weet waar zijn geld aan wordt besteed (bij indirect vastgoed is daar nauwelijks zicht op) en dat hij dus veel beter zelf kan inschatten hoe groot de risico’s zijn die hij loopt. Hij kan immers van tevoren de markt waarin het aangeboden object zich bevindt, nauwgezet bestuderen. Voordelig is ook vaak het rendement dat in gunstige gevallen ver boven het rendement uitkomt van beursgenoteerde vastgoedfondsen.
Het rendement wordt behaald uit huuropbrengst + winst uit verkoop; de meeste closed-end-vastgoedmaatschappijen houden een bepaald project voor slechts enkele jaren aan waarna het wordt verkocht. Indien de markt in de tussenliggende periode is aangetrokken kunnen forse winsten worden geboekt. Het rendement kan echter ook sterk tegenvallen. Het kan zijn dat het project niet goed in de huurmarkt ligt, waardoor leegstand optreedt en de opbrengsten van het object lager uitkomen dan was begroot. Het kan ook zijn dat de markt in de looptijd van het project instort en dat het pand zonder winst of misschien wel met verlies wordt verkocht. Nadelig is ook dat tussentijds de participatie intrekken heel moeilijk en soms onmogelijk is; wie zich inschrijft, schrijf zich in voor de duur van het project. Het gaat daarbij niet om kleine bedragen; minima variëren tussen de &euro 15.000 en &euro 25.000. Aangezien het hier dan slechts één project betreft, moet men een zeer ruime portefeuille hebben om een goede weging en risicospreiding tussen aandelen, obligaties, cash en vastgoed te kunnen houden.
Beleggen in vastgoed cv
Een vastgoed cv is een beleggingsfonds waarbij de beheerder, namens een aantal beleggers, eerst vastgoedobjecten exploiteert om daarna, op een vooraf vastgestelde datum, te verkopen. De opbrengsten uit verhuur en verkoop wordt verdeeld onder de beleggers, uiteraard na aftrek van de kosten. Overigens wordt er geen rente uitgekeerd over het ingelegde bedrag.
Onderzoek door de AFM laat zien: Vastgoed cv's zijn vaak niet transparant en de kosten zijn hoog. Juiste informatie van de beheerder is essentieel om een goede keuze in de belegging te maken. De afhankelijkheid van beleggers richting beheerder is dus groot. Momenteel zijn tussen de 30.000 en 60.000 beleggers actief in deze markt. Een voordeel van vastgoed cv's is de geringe mate van bedrijfsrisico. Als stille vennoot kan men voor schulden van het vennootschap niet hoofdelijk aansprakelijk worden gesteld. Stille vennoten worden ook wel commandieten genoemd.
Beleggen in vastgoed cv's valt fiscaal, in principe, in box 3. Belangrijk bij beleggingen in vastgoed cv's is het exploitatierendement. Deze is afhankelijk van waar en in welk pand er wordt belegd, hoelang het contract loopt, de kostenstructuur en de winstpreferentie.
Ook van belang is de samenstelling van het financieringsniveau en of de rente voor langere tijd gefixeerd is.
Vraag altijd of de cv-aanbieder zelf ook participeert. Een andere vraag is of hij zelf direct of indirect verdiend aan de panden die de cv aankoopt. Indien u overweegt in vastgoed cv's te beleggen zoek dan een aanbieder met een goed track record. Let op: in 2005 waren niet alle aanbieders van beleggen in vastgoed onder toezicht van AFM en/of aangemeld bij De Nederlandse Bank. Huidige nieuwe regelgeving moet er voor gaan zorgen dat malafide bedrijven die beleggingen in vastgoed aanbieden verdwijnen.
Beleggen vastgoed: advies
Wat is het beste alternatief? waar moet u zijn? Het kan om zeer hoge investeringen gaan. Belangrijk is geen beleggingen te kiezen met onnodig hoge kosten, onduidelijke informatie en hoge risico's. Daar zijn er nogal wat van. Zaak dus om u goed te laten voorlichten over de voor u optimale oplossing. Advies is om dat te bepalen door scenario's te vergelijken in een financiele planning en aan de hand daarvan het beste belegging in te kopen.
De onafhankelijk specialisten in beleggen en vastgoed in het netwerk van TeamPlaza bieden uitkomst.